Nabývání nemovitých věcí DAROVÁNÍM

Nabývání nemovitých věcí DAROVÁNÍM

Darování nemovitosti je v České republice běžný způsob, jak převést majetek mezi rodinnými příslušníky nebo blízkými osobami. Přestože samotná darovací smlouva není složitá, daňové povinnosti se mohou výrazně lišit podle toho, komu je nemovitost darována. Článek shrnuje všechny klíčové informace, které by měl znát každý dárce i obdarovaný.

Kdy se darování nemovitosti daní

Samostatná daň darovací byla v ČR zrušena, ale darování se zdaňuje daní z příjmů. Povinnost platit daň má vždy obdarovaný, nikoli dárce.

Osvobození od daně - většina darování v rodině je od daně osvobozena. Daň se neplatí, pokud je dárce: rodič, dítě, prarodič nebo vnuk, manžel či manželka, sourozenec, tchán, tchyně, zeť nebo snacha, osoba, která s dárcem žila alespoň jeden rok ve společné domácnosti a společně hospodařila. V těchto případech obdarovaný neplatí daň z příjmů a dar se do daňového přiznání neuvádí.

Kdy daňová povinnost vzniká? Pokud darujete nemovitost osobě mimo výše uvedené okruhy, obdarovaný musí:

• uvést hodnotu daru do daňového přiznání,
• zaplatit daň z příjmů ve výši 15 % (u velmi vysokých částek 23 %).

Hodnota daru se stanovuje obvyklou cenou, často prostřednictvím znaleckého posudku.

Daň z nemovitých věcí

Po převodu vlastnictví se obdarovaný (vlastník) stává poplatníkem daně z nemovitých věcí a musí:

• podat přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího roku,
• následně daň každoročně platit.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena. Při darování se tedy neplatí žádná daň z nabytí.

Darovací smlouva a vklad do katastru

Darovací smlouva musí být vždy písemná a obsahovat:

• identifikaci dárce a obdarovaného,
• přesné označení nemovitosti podle katastru,
• jasné vymezení, že jde o bezúplatný převod.

Návrh na vklad do katastru stojí 2 000 Kč. Po podání návrhu běží standardní 20 denní lhůta pro rozhodnutí.

Praktické rady z praxe

• U darování mezi nepříbuznými doporučuji znalecký posudek, aby byla daň správně vypočtena.
• Při darování spoluvlastnického podílu platí stejná pravidla jako u celé nemovitosti.
• Pokud darování souvisí s vypořádáním majetku mezi partnery, mohou se uplatnit specifická pravidla – je vhodné konzultovat odborníka.
• V případě darování mezi osobami žijícími ve společné domácnosti je nutné být připraven prokázat společné hospodaření.

Darování nemovitosti mezi nepříbuznými - daňové povinnosti a rizika

Darování nemovitosti mezi osobami, které nejsou v příbuzenském vztahu, patří z daňového hlediska k nejcitlivějším situacím. Zatímco v rodině je většina převodů osvobozena, u nepříbuzných osob se dar obvykle zdaňuje jako příjem. Obdarovaný tak musí počítat s povinností podat daňové přiznání a zaplatit daň z příjmů.

Kdy se dar mezi nepříbuznými daní

Pokud dárce a obdarovaný nejsou:

• v přímé příbuzenské linii,
• manželé,
• sourozenci,
• příbuzní v rámci švagrovství,
• osoby žijící ve společné domácnosti alespoň 1 rok,

pak je dar zdanitelným příjmem.

Obdarovaný musí:

• uvést hodnotu darované nemovitosti do daňového přiznání,
• zaplatit daň z příjmů ve výši 15 %,
• u velmi vysokých hodnot (nad hranici pro solidární zvýšení) zaplatit 23 %.

Jak se určuje hodnota daru

Finanční úřad vyžaduje, aby byla hodnota daru stanovena obvyklou cenou. V praxi to znamená:

• znalecký posudek je sice nepovinný, ale velmi doporučovaný,
• pokud posudek není, úřad může cenu stanovit sám a často vyšší,
• u bytů a domů je posudek téměř nutností, aby se předešlo sporům.

Pro obdarovaného je výhodné mít posudek jako důkaz, že daň vypočítal správně.

Daňové přiznání a termíny

Obdarovaný musí podat daňové přiznání a zaplatit vypočtenou daň v souladu s účinným zákonem o dani z příjmů. Pokud obdarovaný přiznání nepodá, finanční úřad může uložit pokutu a doměřit daň i několik let zpětně.

Kdy lze dar mezi nepříbuznými osvobodit

Existuje jediná výjimka - osoba, která s dárcem žila alespoň jeden rok ve společné domácnosti a společně hospodařila, je od daně osvobozena.

Musí však být schopna prokázat:

• společné bydlení (např. nájemní smlouva, trvalý pobyt),
• společné hospodaření (společné účty, platby, nákupy, svědecké výpovědi).

Finanční úřady tuto výjimku posuzují velmi přísně.

Praktické dopady a rizika

• Darování mezi nepříbuznými je z daňového hlediska nejdražší forma převodu.
• Pokud se dárce a obdarovaný snaží vyhnout dani fingovaným „společným bydlením“, úřad to obvykle odhalí.
• U vysokých hodnot (např. rodinné domy, stavební pozemky) může být daň v řádech stovek tisíc až milionů korun.
• V některých případech je výhodnější využít kupní smlouvu s nízkou cenou, ale to má svá právní i daňová rizika a může být považováno za obcházení zákona.

Doporučení z praxe

• U nepříbuzných vždy počítejte s daní z příjmů.
• Připravte si znalecký posudek, abyste předešli doměrku.
• Pokud existuje možnost převodu přes příbuzného v osvobozené skupině, může to být legálně výhodnější.
• U složitějších případů (např. převod podílu v rámci SVJ, darování mezi partnery bez manželství) je vhodná konzultace s odborníkem.

Pokud máte zájem, mohu vám připravit darovací smlouvu na Vaše konkrétní podmínky.